邻居开饭店物业公司推诿不管怎么办?

“邻居把房子出租给开饭店的,严重影响居民休息,废物随意丢弃也堵塞了管道,生活质量大打折扣。物业公司如果未制止或制止不力,是否属于不作为?”网友“哪咤三太子”对此提出疑问。

当前南京正在大力实施环境问题专项整治,而不少老小区由于缺少物业,环境脏乱差问题由来已久,这一现象成为掣肘。此外,围绕物业费的收取、小区公共设施如车库等的使用和出售问题,也矛盾重重。

昨日,南京市人大“金陵民声——热点网谈”邀请了八位全国、省、市、区四级人大代表,共同就这些话题展开讨论。代表们有针对性地阐述了自己的见解和看法。

“我停在小区车位的汽车被划伤了,另外,我所住小区曾经出现过失窃现象,请问是否可以向物业公司索赔?”昨天的交流中,网友“天清天蓝”提出了这一具有共性的问题。 对此,市人大代表南京财经大学法学院教授夏清瑕进行了解读。

“《江苏省物业收费管理办法》对小区汽车停放费有明确的规定,小区汽车停放费包括用于车位、车库公共设施设备运行、秩序维护等。”夏清瑕指出,《办法》中并不包括看管责任。

根据《物业管理条例》,业主对人身、财产安全有特殊保护要求的,须与物业特殊约定。没有约定的情况下,物业只负责秩序维护工作,协助公安部门加强小区的安全防范,但其不可能杜绝失窃等侵财类的案件。

此外,夏清瑕说,法院在审理此类案件时,通常会分析和审查物业是否按照合同约定的安全防范要求开展工作。比如外面的人员进来的时候有没有很好的管理等。

“小区失窃,物业公司可能要承担一部分的赔偿责任,但不是因为有看管的义务,而是因为他没有行使管理小区的义务。”夏清瑕表示。

“邻居把房子出租给开饭店的,严重影响居民休息,废物随意丢弃也堵塞了管道,生活质量大打折扣。物业公司如果未制止或制止不力,是否属于不作为?”网友“哪咤三太子”对此提出疑问。

“小区私自出租给开饭店的人员,或者是乱扔废物以及违规装修这些行为,都是违规和违法的行为。这些行为主要属于相关政府职能部门的管理范围,小区物业的作为应该是及时地劝阻、制止,并且向相关行政部门去报告。”

夏清瑕分析说,尽管物业公司没有执法权去阻止这些行为,但不是说他们就可以甩手不管。物业应该把发现的问题及时上报政府的职能部门。“现在物业往往睁一眼闭一眼,喜欢以没有执法权推诿。”

“有没有一种解决的机制,就是将来以后相关职能部门对于物业公司考核的时候,把物业公司是否及时地劝阻、制止和告知作为物业公司的一个考核的条件。”夏清瑕说,这或许能加强物业公司的责任心。

“老旧小区大多存在停车难、车位少、车辆多的情况。有车的想划车位,无车的想要绿化。小区停车位难找,开发商的车位又不拿出来给业主使用,说什么只售不租,这怎么解决?”网友“彭伟萍”问。

对此,栖霞区人大代表、白水芊城社区书记冷培春分析认为,物业服务具有特殊性,由于业主的情况不同,物业必须与业主加强沟通与协调,争取尽可能多的理解。

“目前小区的车位是物业管理的难点,有车一族要方便,无车一族要环境,这就更需要物业公司在决策前充分听取业主的意见。”

针对当前不少小区内,开发建设单位对自有车位“只售不租”的行为,冷培春说,《江苏省物业管理条例》明确规定,建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给业主;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。

《条例》还规定,建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由区县级物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处10万元以上50万元以下罚款。

“如果您所在小区存在上述问题,可以向所在区的房管部门投诉,由他们约谈开发建设单位,要求限期整改并实施行政处罚。”冷培春建议说。

现在不少小区的物业权责不清,哪些是物业享有的,哪些是业主的,哪些是开发商的,业主都搞不清楚。发生矛盾,业主应该如何维权?网友“江畔明珠业主8375”对此发问。

“按照规定,物业管理区域内除了明确登记为业主专有的房屋、设施或设备外,其余的道路、场地和设备设施均应属全体业主共有。”省人大代表、南京玄武区环卫所的王修小回应说。

“但就目前的实际情况来看,确实有部分小区,特别是老小区存在着专有共有不清晰的现象,”因此,在小区售房和交付初期,需要对这方面的内容予以明确。为此,他建议要通过立法或者制定部门规章、用法的形式,对此进一步确定。

而全国人大代表、霞光幼儿园园长蒋宇霞则认为,不少物业公司利用小区公共场开展经营性行为,如电梯间发布电视广告、公共区域设置停车场等,这部分收益也应归业主所有。

网友“我有话说”提问,现在业主们上缴的维修资金是业主们私有财产,但业主因住房维修等原因想使用维修资金时,程序复杂,很不方便,如何解决这一矛盾?

栖霞区人大代表、白水芊城社区书记冷培春认为,按照《物权法》的规定,使用小区专项维修资金,需要经过相关业主“三分之二”以上书面同意。但目前在全国范围内维修资金动用较少是普遍现象。

对于维修基金使用便民方面,他提出了几点建议:首先,政府要加强对小区业主大会的指导,制定“应急使用方案”和“年度使用计划”,提高资金使用效率。

其次,探索建立业主小组制度,以楼栋、单元等为基础,建立小区内的业主小组。由该小组决定小组范围内的维修业务及资金使用,从而缩小征求业主意见的范围。

此外还可以尝试建立业主代表大会制度,通过“代议制”代替全体表决,提高业主大会的议事效率。