赖志文:香港物业管理简介

相信大部分的读者都觉得物业管理是生活上的一部分,每天早上出门看到管理员、清洁员工及维修人员在起居处工作提供服务给予住户一个安居乐业的居住环境,但事实上香港物业管理发展及经历是如何,让本人作一简介。

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50年代大量国内地方及城市人口涌进香港,一部分富有的人士可买楼居住,但因当时环境及法例的情况,一般楼宇买卖都是以整栋买卖,并没有分层或分单位出售,而一般管理由业主自行负责并没有专人或公司作管理,而当时香港政府亦没有专责部门来处理物业或楼宇管理事项等。及至1953年石硖尾大火,令到5万至6万人无家可归,当时香港政府用极短时间内建成徙置区安置灾民。这就是香港公营房屋之开始,跟着改善环境成为廉租屋及不断推出,政府也成立管理部门如房屋署等管理政府物业。

1960年后香港工商业起飞,经济快速增长,在民生及生活的好转下,居住的需求大增而楼房内需大幅提升,有见及此,香港富商先生带头献策,从法律方面入手,容许分层楼宇契约买卖,奠定往后香港物业市场买卖的模式。以希慎道与铜锣湾利园山之蟾宫大厦作蓝本,开始出现电梯分层卖出楼花,售后管理设立公共地方(Common Area) 如电梯房、电錶房、水錶房、走廊、大堂及天台等纳入公契(Deed of Mutual Covenant) 注明用途、管理模式及如何计算管理费。

随后、1972年通过多层大厦管理法例344章(Building Management Ordinance Chapter 344),管理依据大厦公契管理及344章执行大厦管理模式,完善管理法则及执行责任。而一般楼宇建成后大部分由发展商提供管理服务执行管理工作,而较具规模及体制的管理公司亦相继成立出现提供服务。

业主亦可成立业主立案法团自行管理大厦,或聘用管理公司执行管理大厦日常事务。现今大厦管理工作由民政事务处作主导统筹,配合不同政府或官方机构如屋宇署、消防处、市建局、ICAC等协助业主在大厦管理工作。随着时代的转变,物业管理服务已变成专业服务的商业模式,下次我们看看未来物业管理的趋势及监管情况。

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